政府办公室文件

瓦房店市人民政府办公室关于印发瓦房店市居住小区优化管理实施方案(暂行)的通知瓦政办发〔2019〕97号

发布:2019-09-23 12:06:15
各乡镇人民政府,各街道办事处,各经济区,市政府有关部门及相关单位:

《瓦房店市居住小区优化管理实施方案(暂行)》业经市政府九届四十次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。


                    瓦房店市人民政府办公室

                        2019年9月9日

(此件公开发布)

瓦房店市居住小区优化管理实施方案(暂行)


居住小区是指被城市道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地(《城市居住区规划设计规范》GB50180-93)。为优化我市居住小区环境,提高管理服务水平,根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)和《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第698号)、《亚洲城省物业管理条例》(亚洲城省人民代表大会常务委员会公告第78号)以及《大连市物业管理条例》(大连市人民代表大会常务委员会公告第六号)、《大连市居住小区优化管理实施方案》,结合我市居住小区的管理实际,制订本实施方案。

一、指导思想

贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,坚持以人民为中心的发展思想,以增进人民福祉、满足居民需求为出发点与着力点,以党建为引领,对标上海,健全体系、完善制度、整合资源、增强能力、提高合力,改善居住小区环境、提高生活质量、提高业主满意率、提升城市品质,使人民的获得感、幸福感、安全感更加充实,更有保障,更可持续。

二、工作目标

到2021年,基本形成党组织领导和政府主导,社区居委会、居民、物业服务企业多方参与,共治共享的居住小区管理体系。推进居住小区管理体系更加完善,管理水平显著提升;按照基础服务有保障,市场服务有标准,特约服务有供给的方针,让有物业管理的服务更加优质,没有物业管理的尽快得到服务,逐步实现居住小区物业管理全覆盖;规范物业服务有标准分层次,服务质量有考核分等级,积极引导各方行为正态化;全力打造设施完善、交通顺畅、治安良好、管理有序、环境优美、文明祥和、生态宜居的优质居住小区。

三、主要任务

(一)成立瓦房店市居住小区优化管理综合工作领导小组

市居住小区优化管理综合工作领导小组主要负责全市小区优化管理综合工作,每月召开一次全市小区优化管理综合工作协调会议,每三个月召开一次工作部署会议,每年召开一次总结表彰大会。

市居住小区优化管理工作领导小组组长由市长担任;副组长由分管副市长担任;成员单位包括市财政局、市发改局、市住房和城乡建设局、市经济发展服务中心(招标办)、市民服务中心、各街道办事处(乡镇人民政府)。

市居住小区优化管理工作领导小组办公室设在市住房和城乡建设局。具体负责指导、协调和监督全市居住小区优化管理工作,宣传居住小区优化管理工作政策法规,定期向领导小组报告工作情况。办公室主任由市住房和城乡建设局局长刘军兼任。

(二)健全居住小区服务体系

建立市级行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会和业主、物业服务企业3+2的管理体系,各负其责、统筹协调、形成合力。

1.市住房行政主管部门。牵头负责我市居住小区优化管理工作,建立健全居住小区管理综合协调机制和目标责任制,组织我市相关部门共同做好居住小区优化管理各项工作。完善政策和措施,将居住小区管理纳入本地区发展规划、社区建设和社区治理体系。参照大连市先进经验探索成立国有物业企业,支持国有物业企业做大做强。

2.街道办事处(乡镇人民政府)。具体负责居住小区优化管理工作,承担本辖区主体责任。负责推进物业管理全覆盖工作;负责组织社区居民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业开展工作;组织成立首次业主大会会议筹备组;指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;监督房屋专项维修资金划转使用;加强居住小区的房屋安全管理工作;推进居住小区管理与网格化管理有效衔接;协调和指导老旧住宅区物业管理工作;配合国有物业企业落实无人管理小区的临时托管工作;做好新旧物业服务企业的进入和退出相关工作;协调物业管理与社区管理关系,建立物业管理协调会议制度,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位各方主体在居住小区管理活动中的纠纷。

3.社区居委会。协助街道办事处(乡镇人民政府)开展居住小区优化管理工作。负责指导和监督社区内业主委员会(居住小区管理委员会)、业主大会、物业服务企业开展工作;社区居委会党组织要加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制;探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理,及时解决业主自治中存在的困难和问题;引导建立居住小区管理委员会;负责对社区党员进行登记管理;建立业主委员会候选人资格审议制度。

4.居住小区管理委员会(业主委员会)。鼓励社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)组织居住小区楼长和业主代表成立居住小区管理委员会,负责督促业主依法依规行使权力、履行义务,协助相关部门和单位共同做好居住小区优化管理工作。

业主委员会在社区居委会指导下,依法依规主动作为,负责执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益;召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;组织监督专项维修资金的筹集和使用;调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;业主大会的其它职责;共同做好居住小区优化管理工作。

5.物业服务企业。物业服务企业是居住小区优化管理的具体责任单位,应当按照服务合同约定履行服务,强化服务标准,提高服务水平,为居住小区提供质价相符的物业服务。

(三)居住小区的管理内容

全市居住小区着力创建“五好小区”,重点开展环境卫生、社会秩序、公共设施、垃圾处置、物业服务五方面优化管理。具体标准为:

环境卫生:环境干净整洁,绿化维护良好,楼体立面无破损,楼道干净整洁,无乱堆乱放、私搭乱建,设置公示板、宣传栏,无病媒生物孳生地,有防(灭)鼠、蝇设施。

社会秩序:装修垃圾按指定地点堆放,停车管理合法、规范、有序,车辆按线行驶,电力、通讯等线路搭设规范。

公共设施:道路无破损,井盖完好,路灯无缺失,下水管网畅通,路牌、楼、门牌号无缺失,楼道门、窗、护栏、感应灯、电梯、消防、健身器材等设施设备完好,能正常使用。

垃圾管理:明确垃圾分类负责人,配有垃圾分类指导员,垃圾分类设施完备,建立分类收运台账,垃圾点清运及时,无垃圾外溢,周围环境整洁,设置垃圾分类知识宣传栏和分类公示牌。

物业管理:物业服务合同规范,物业服务企业维修及时、服务规范、按规定及时公示相关信息、按照合同约定提供质价相符服务;业主按规定缴纳物业服务、停车管理等相关费用,成立居住小区管理委员会,业主委员会良性运行,无不作为、乱作为现象;居住小区矛盾纠纷及时有效解决。

工作时限:2020年12月末。

责任部门:市住房和城乡建设局、各街道办事处(乡镇人民政府)、各相关单位

(四)居住小区优化管理措施

1.推进居住小区标准化建设

物业服务有标准。签订物业服务合同、物业管理招投标、企业等级评定等,应当执行《大连市住宅物业服务标准》(T/DLWYXH001-2018)(以下简称《标准》),按照住宅物业服务需求的不同,我市居住小区物业管理服务根据《标准》中规定的服务事项和质量指标分为老旧小区基础物业服务级、一级、二级、三星级、四星级、五星级共六个等级。等级越高,物业服务质量越高,现有已签订物业服务合同的居住小区要按照《标准》中的指标开展服务等级自评和公示工作,新建居住小区要在前期物业服务合同中对服务等级进行约定。着手制定物业服务收费政府指导价标准,促进物业服务质价相符;逐步形成政府按标准管理,协会按标准实施,企业按标准服务,业主按标准缴费的良性运行模式。

物业服务质量考评有标准。遵循公开透明,科学合理,属地管理的原则,以《大连市物业服务质量考评办法》为标准,采取业主、业主委员会、社区居委会、街道办事处、市住房行政管理部门多方参与,以业主评价为主的综合评定模式,统一公布考评结果,开展居住小区物业服务质量评定,强化监督检查,促使物业服务企业提升服务品质。

服务企业信用等级有标准。适时出台物业服务企业信用管理办法,由相关机构依法采集、记录、交换共享和公开物业服务企业信用信息,综合考量服务质量、履职履责、社会诚信等因素,确定企业信用等级,建立信用档案,对物业服务企业开展信用评价、守信联合激励和失信联合惩戒,促进物业服务企业诚信自律,构建以信用为核心的新型市场监管体制。

工作时限:2019年9月末完成物业服务收费等级指导标准制定;2019年11月末完成全市首次质量考评工作;2019年12月末完成物业服务标准宣传贯彻工作。

牵头部门:市住房和城乡建设局

责任部门:市发改局(物价)、市物业协会

2.逐步实现物业管理全覆盖

对物业管理区域明确、物业服务用房齐备、专项维修资金到位、设施设备齐全完好的居住小区,确定服务标准和收费标准,通过市场化方式选聘物业服务企业进行服务。

对建设年代较早、难以划定物业管理区域、设施设备不全的无人管理老旧住宅小区,街道、社区应组织召开业主大会选择公益性物业服务企业托管、国有物业服务企业接管、业主自治自管等物业服务模式,开展楼道内卫生保洁、公共部位小修小补、公共设施设备日常维护和维修等保障级基础物业服务,费用由业主(居民)承担。力争2021年末市内主城区居住小区基本实现物业管理全覆盖。

工作时限:2020年12月末市内主城区无人管理老旧住宅小区物业管理覆盖率达到60%。2021年末市内主城区居住小区基本实现物业管理全覆盖。

牵头部门:市住房和城乡建设局

责任部门:各街道办事处(乡镇人民政府)、市财政局

3.积极评优罚劣,分类施策

评选服务质量好、业主满意率高的物业服务企业,树立标杆榜样,发挥典型引领作用,提倡优质服务,带动行业整体服务水平提升。

加强民心网、民意网、123平台、易安居平台和纠纷调解中心等各种信访投诉渠道的排查,对纠纷多、矛盾多、评价差的项目,由市政府组织街道、社区实行差别化对待,分类制定有效措施,开展集中整治。对物业企业服务较好、但历史遗留问题多的项目,要兼顾民生优先与违法必究,实事求是、理清责任,解决遗留问题,化解纠纷矛盾;对物业企业服务质量差的项目,组织召开业主大会,选聘物业服务企业接管服务;对于业主素质较高,有条件自行管理的项目,指导业主开展自治管理。对房屋管理单位维修不及时的,可按照程序组织召开业主大会或社区代行业委会,另行委托国有物业或其他管理单位维修管理。

工作时限:按照分类制定的具体措施开展集中整治工作,2020年12月末前完成。

责任单位:各街道办事处(乡镇人民政府)

4.打造“红色物业”,扩大业主委员会覆盖率

积极“对标上海”,以党建引领,为业主委员会“搭平台、定规矩、把方向”,市内各街道办事处选定1-2个项目开展党建引领业主委员会试点工作。符合成立条件的居住小区,按照党建引领的原则,街道、社区的指导下在业主委员会成员中设置一定比例的党员,积极推荐党员参选业主委员会委员,鼓励和引导公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选业主委员会委员,促进业主委员会提高自我管理能力。根据试点经验逐步向全市推广应用。

对符合成立业主委员会条件的,街道办事处要根据《亚洲城省物业管理条例》及《大连市物业管理条例》的规定,积极组织成立首次业主大会会议筹备组,召开首次业主大会会议成立业主委员会。

工作时限:“红色物业”试点工作在2019年12月末完成;2020年12月末,各街道办事处辖区内居住小区业主委员会(或社区代行业委会)覆盖率达到50%以上。

责任部门:市内各街道办事处

5.建立工作考核机制

各职能部门应制定各自工作标准,并报市督考办汇总,市住房行政管理部门按照各部门制定的工作标准,制定工作考核方案,领导小组要对街道办事处(乡镇人民政府)居住小区管理工作实施考核。根据每年的工作重点,实行动态考核机制,考核结果在政府网站上向全社会公布,并与各级领导班子履职尽责情况和业绩考核相联系,作为领导干部提拔使用、评优评先的条件之一。

工作时限:2020年1月完成第一次考核。

牵头部门:市督考办、市住房和城乡建设局

责任部门:各街道办事处(乡镇人民政府)

6.探索建立居住小区优化管理公示机制

公示物业服务质量考评结果。推进建立物业服务第三方评估机制,培育专业物业服务评估机构,委托开展居住小区物业服务质量、物业服务标准和收费调查与考评,考评结果在居住小区及媒体公示。对质量考评不合格的物业服务企业,由市住房行政主管部门、街道、社区监督整改,提高物业服务质量,引导物业服务企业依靠优质服务,充分参与市场竞争,形成优胜劣汰的市场机制。

公示欠交物业费业主(居民)信息。研究业主(居民)社会行为约束机制:业主(居民)应按物业服务合同的约定按时交纳物业费,依法履行社会责任和义务,合理行使权利;业主委员会和物业服务企业,对欠交物业费的业主(居民)可开展上门收缴,可将欠交情况在本居住小区进行公示,依法公开催缴;积极推进个人信用体系建设,将业主(居民)拖欠物业费行为纳入个人信用记录,促进业主(居民)社会行为正态化;研究推进保障级基础物业服务纳入联合收费体系的收费方式。

公示居住小区管理考核结果。加大对各部门履职尽责考核力度,强化政府责任,将考核结果在政府网站进行公示,接受社会各界的监督,同时督促各级部门提高管理服务能力,促进解决居住小区管理中的突出问题和矛盾,确保优化管理各项工作落到实处。

工作时限:2019年11月末完成全市居住小区服务质量考评结果公示工作;2020年1月末完成优化管理考核结果公示工作。

牵头部门:市住房和城乡建设局

责任部门:各街道办事处(乡镇人民政府)、市物业协会

7.加强智慧化精细化管理

探索搭建智慧小区网格管理系统,增加居住小区管理相关信息,及时掌握居住小区优化管理情况,对居住小区环境卫生清洁、公共设施维修、垃圾管理、美化亮化等环境秩序情况进行事前信息采集和事中事后监管;通过123市民服务中心、省易安居平台,更加快捷迅速实现业主投诉、报修问题的处理、督办,及时解决居民诉求,为诚信体系建设和政策法规调整提供第一手基础资料,共同监督居住小区优化管理工作,实现居住小区管理智慧化、精细化。

工作时限:2019年12月末。

牵头部门:市住房和城乡建设局、123市民服务中心

责任部门:各街道办事处、市物业协会

8.实施物业管理招投标

新建住宅项目应根据《大连市物业管理招标投标管理办法》,实行物业管理招标投标,既有住宅项目,鼓励引导业主大会、业主委员会通过招投标方式选择物业服务企业;在物业管理招投标过程中,要充分利用物业服务企业服务质量等级评定、信用考核结果,实行优胜劣汰。

工作时限:2020年3月末。

牵头部门:市住房和城乡建设局

责任部门:各街道办事处(乡镇人民政府)

9.筹备成立国有物业企业及物业行业协会

参照大连市内的先进经验,成立我市国有物业服务企业,由国有物业服务企业承担部分社会责任,为我市老旧小区和弃管小区提供住宅基础物业服务和临时性物业托管服务,为实现物业管理全覆盖以及老旧弃管小区日常维修处理提供兜底保障;积极参与市场化竞争,将国有物业企业打造成我市物业行业的标杆性企业,进一步带动我市物业行业整体水平发展。

筹备成立物业服务行业协会,由协会负责行业自律管理,建立行业标准,建立物业服务行业诚信体系,组织物业服务行业人员培训,营造行业正能量。

工作时限:2019年10月末成立我市物业行业协会,2020年9月末成立国有物业企业。

责任单位:市住房和城乡建设局、市财政局

10.加大执法力度、完善居住小区施工流程

进一步加大对小区内私搭乱建、毁绿种菜等问题的执法力度,还小区优美、整洁的公共空间。

电力、供暖、供水、燃气等部门在居住小区进行施工前,应按照《大连市物业管理条例》要求,与施工小区物业服务企业签订入场协议,并向属地街道办事处(乡镇人民政府)备案,严格按照施工流程进行施工,施工完毕后恢复原状,杜绝因野蛮施工等造成居民、物业企业及相关单位间的矛盾。

工作时限:2019年12月末。

责任单位:街道办事处(乡镇人民政府)、市住房和城乡建设局、各相关单位

11.设立物业服务行业扶持资金,对老旧小区进行资金扶持

根据《瓦房店市促进物业服务行业发展的实施意见》(瓦政发[2016]83号)的有关规定,出台我市物业服务行业扶持资金使用管理办法及考核办法,设置物业服务行业扶持资金,对接管历史形成的公有住房、保障性住房和老旧住宅小区的物业公司进行资金和政策扶持。同时适当提高公有住房和保障住房的基础管修费标准,逐步将原有的管修公司转变成正规的物业服务企业。

工作时限:2019年11月末完成扶持资金落实工作;2019年12月末完成出台我市物业服务行业扶持资金使用管理办法及考核办法工作。

牵头部门:市财政局、市住房和城乡建设局

责任部门:各街道办事处(乡镇人民政府)、市物业协会

四、保障措施

(一)加强组织领导

各街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会和相关部门要高度重视居住小区优化管理工作,主要领导带头抓,分管领导直接抓,研究可行措施,协调解决问题,扎实有效推进,强化监督考核机制。

(二)加大培训和指导

市住房和城乡建设局会同街道办事处(乡镇人民政府)要认真开展相关政策的宣传贯彻和解读,将《亚洲城省物业管理条例》、《大连市物业管理条例》作为最新的工作指导依据,广泛宣传,充分学习,熟练掌握,正确运用,对街道(乡镇)、社区和物业服务企业开展专门培训;同时加强居住小区管理的业务指导,严格物业管理服务标准,规范物业服务行为,提高依法办事能力和服务水平,促进各项工作落实落细。

(三)做好资金和人员保障

统筹使用各级各部门投入城乡社区的有效资金,加大居住小区优化管理的财政保障力度,采取政府购买服务的方式充实基层力量,做好基层人员保障。

(四)形成工作合力

街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会要将居住小区管理纳入城市管理范围,实行一体化管理,建立居住小区房屋、人员管理台账,协调各相关部门,共同解决居住小区管理中出现的问题,监督指导物业服务企业积极配合做好居住小区内的扫黑除恶、垃圾分类、新能源汽车充电桩安装管理、“菜篮子”工程、移动通信基站建设、燃气管道改造等工作;各相关部门、管理单位和水、电、气等专业服务单位要下沉到居住小区进行管理和服务。

(五)加强舆论宣传

充分利用报刊、电视、网络等媒体,发挥舆论正面导向作用,大力宣传居住小区优化管理工作,推广典型经验,展示工作成效,引导居民和物业服务企业正确认识自身的责任、权利和义务,树立“花钱买服务”的消费理念和“质价相符”的服务意识,营造全社会关心、支持、参与居住小区优化管理的良好氛围,促进居住小区管理水平不断提升。


附件:瓦房店市居住小区优化管理工作领导小组名单













附件

瓦房店市居住小区优化管理工作领导小组名单


组  长:周振雷    市  长

副组长:任志友    副市长

成  员:高锦和    市财政局局长

        初正新    市发改局局长

        刘  军    市住房和城乡建设局局长

        孙  波    市经济发展服务中心(招标办)主任

        邓  俊    市民服务中心主任

        肖国力    松树镇人民政府镇长

        张庆新    复州城镇人民政府镇长

        丛  军    谢屯镇人民政府镇长

        刘  涛    老虎屯镇人民政府镇长

        迟安海    仙浴湾镇人民政府镇长

        张天会    瓦窝镇人民政府镇长

        王明胜    元台镇人民政府镇长

        姜志洋    三台乡人民政府乡长

        石文龙    祝华街道办事处主任

        初立泉    岗店街道办事处主任

        吕  鹏    共济街道办事处主任

        刘润年    新华街道办事处主任

        王  琳    文兰街道办事处主任

        于世源    铁东街道办事处主任

        齐爱军    岭东街道办事处主任

        战  友    九龙街道办事处主任

        刘忠伟    轴承园区管委会副主任

领导小组办公室设在市住房和城乡建设局,办公室主任由市住房和城乡建设局局长刘军兼任。


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